Call us now:
Якщо власник продав землю в обхід орендаря — не повідомив його або уклав договір на інших умовах, ніж пропонувалися, — це порушення переважного права. Закон дає орендарю інструменти захисту, але їхня дієвість залежить від того, чи вже виконано договір. Розбираємо, що означає порушення переважного права орендаря, коли можна перевести на себе права покупця, а коли лишається тільки відшкодування збитків.
Що вважається порушенням
Порушення переважного права орендаря — це ситуація, коли ділянку продали третій особі, попри його чинне право. Найтиповіші випадки:
- орендаря взагалі не повідомили про намір продажу;
- землю продали дешевше або на вигідніших умовах, ніж пропонували орендарю;
- договір уклали до завершення процедури, передбаченої для реалізації переважного права.
У таких випадках орендар, який мав право придбати ділянку, дістає підстави для судового захисту.
Продаж земельної ділянки є правочином із нерухомим майном, тому під час оформлення важливо враховувати не лише умови договору, а й зареєстровані права та обтяження. Більше про нотаріальні дії з такими об’єктами — на сторінці нотаріальне оформлення нерухомості у Луцьку.
Переведення прав та обов’язків покупця
Основний спосіб захисту — позов до суду про переведення на орендаря прав та обов’язків покупця. Якщо суд задовольняє позов, орендар фактично стає на місце покупця за вже укладеним договором.
Ключова умова: орендар має внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором мав сплатити покупець. Без цього скористатися таким способом захисту не вдасться — це підтверджує серйозність намірів і платоспроможність орендаря.
Коли переведення прав уже неможливе
Переведення прав покупця можливе лише тоді, коли зобов’язання за договором ще не виконані — наприклад, за договором із розстроченням або відстроченням платежу.
Якщо ж покупець уже повністю сплатив ціну, право власності перейшло до нього, а зобов’язання припинилися належним виконанням, перевести права покупця не можна. Верховний Суд виходить із того, що інакше це було б не переведенням прав, а примусовим викупом майна в нового власника, чого закон для захисту переважного права не передбачає (постанови ВС у справах № 526/3042/21 та № 192/553/21). Примусове припинення права власності суперечило б конституційним засадам його непорушності.
Саме тому під час нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомості важливо ще до посвідчення угоди перевірити, чи дотримано переважне право та чи немає обставин, які можуть стати підставою для подальшого спору.
Коли лишається лише відшкодування збитків
Якщо переведення прав покупця застосувати не можна (договір виконано, ціну сплачено), орендар не залишається без захисту. Він може вимагати відшкодування збитків від осіб, які порушили його переважне право.
Тобто вибір способу захисту прямо залежить від стадії угоди: договір ще не виконано — можливе переведення прав; договір виконано — шлях через відшкодування збитків.
Що важливо знати орендарю
Судова практика Верховного Суду виходить із того, що ризик втрати права несе той, хто вчасно не діяв для його реалізації. Тому навіть за наявності порушення багато що залежить від того, чи сам орендар належно поводився в процедурі. Про правильні дії ми пишемо в матеріалі “Як орендарю скористатися переважним правом”, а про те, коли бездіяльність прирівнюється до відмови, — у статті “Відмова від переважного права”.
Часті запитання
У який спосіб орендар захищає порушене право? Через суд: позовом про переведення на себе прав та обов’язків покупця (з внесенням суми на депозит суду) або, якщо це вже неможливо, вимогою про відшкодування збитків.
Чому не можна відібрати землю в покупця, який усе оплатив? Бо це було б примусовим викупом чужої власності, а не переведенням прав за договором. Закон такої конструкції для захисту переважного права не містить.
Скільки треба внести на депозит суду? Суму, яку за договором купівлі-продажу мав сплатити покупець. Це обов’язкова умова для позову про переведення прав.
Коротко про головне
Порушення переважного права орендаря дає йому право на захист, але його форма залежить від стадії угоди. Поки договір не виконано, орендар може через суд перевести на себе права покупця, внісши відповідну суму на депозит. Якщо ж ціну вже сплачено і право власності перейшло, лишається шлях відшкодування збитків. Загальний контекст описано у статті “Переважне право на купівлю земельної ділянки”.
Якщо ви орендуєте землю на Волині й підозрюєте, що її продали з порушенням вашого права, дійте швидко — від стадії угоди залежить, який захист ще доступний. Консультація нотаріуса допоможе оцінити ситуацію та обрати правильний спосіб дій.
Матеріал має загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальної консультації нотаріуса щодо конкретної ситуації.