Call us now:
Наявність орендаря не означає, що власник не може продати землю сторонньому покупцю. Може — але лише після того, як орендар не скористався своїм переважним правом. Продаж землі третій особі за наявності орендаря дозволений за чітких умов, порушення яких робить угоду вразливою. Пояснюємо, коли шлях до стороннього покупця відкривається і на яких умовах.
Переважне право не забороняє продаж
Поширена помилка — вважати, що орендар «блокує» продаж. Насправді переважне право лише визначає черговість: орендарю треба першим запропонувати купівлю. Якщо він відмовляється або не реагує належно, власник вільний продати ділянку будь-якій третій особі.
Тобто переважне право — це не заборона, а порядок, якого треба дотриматися перед угодою зі стороннім покупцем.
Продаж земельної ділянки є правочином із нерухомим майном, тому перед укладенням договору важливо перевірити права на об’єкт, зареєстровані обтяження та документи сторін. Більше про нотаріальні дії з такими об’єктами — на сторінці нотаріальне оформлення нерухомості у Луцьку.
Коли можна укладати договір із третьою особою
Продаж третій особі стає можливим, якщо суб’єкти переважного права ним не скористалися або відмовилися — прямо чи фактично. Відмова може бути оформлена заявою нотаріусу, а може настати автоматично: через пропуск місячного строку, неналежну форму заяви чи неявку на угоду. Докладно про це — у матеріалі “Відмова від переважного права”.
Після цього договір із третьою особою можна укласти будь-коли після державної реєстрації наміру продажу.
На яких умовах відбувається продаж
Це ключова умова, яку часто порушують. Продаж землі третій особі можливий лише на умовах, визначених зареєстрованим проєктом договору, — тих самих, що пропонувалися орендарю. Передусім ідеться про ціну.
Під час нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомості перевіряються документи на земельну ділянку, права сторін, наявні обтяження та дотримання умов, необхідних для посвідчення угоди.
Якщо власник продасть ділянку дешевше або на вигідніших для покупця умовах, ніж пропонував орендарю, це вважатиметься порушенням переважного права — навіть якщо орендар свого часу відмовився.
Повторна процедура повідомлення
Є ще один нюанс щодо часу. Якщо протягом місяця після спливу строку, відведеного орендарю, договір із третьою особою так і не укладено, процедуру повідомлення доведеться пройти повторно. Тобто безкінечно «тримати» відкритим дозвіл на продаж не вийде.
Чим ризикує покупець
Стороння особа, яка купує землю, також зацікавлена в дотриманні процедури. Якщо переважне право порушено, орендар може звернутися до суду — зокрема з позовом про переведення на себе прав та обов’язків покупця. Наслідки такого спору ми розглядаємо в матеріалі “Продаж землі з порушенням переважного права“.
Тому й покупцю варто впевнитися, що продавець дотримався всіх вимог, — це захищає його від майбутніх претензій.
Часті запитання
Чи можливий продаж землі третій особі при наявності орендаря? Так, але спершу треба дати орендарю можливість скористатися переважним правом. Після його відмови чи бездіяльності продаж стороннім покупцем дозволений.
Чи можна продати дорожче, ніж пропонували орендарю? Продаж має відбуватися на умовах зареєстрованого проєкту договору. Продаж на інших умовах порушує переважне право й дає орендарю підстави для захисту.
Чи припиниться оренда після продажу третій особі? Ні. Оренда зберігається, а до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця за чинним договором.
Коротко про головне
Продаж землі третій особі за наявності орендаря можливий, але лише після того, як орендар не скористався переважним правом, і лише на раніше зареєстрованих умовах. Порушення цих меж — інша ціна, обхід процедури — робить угоду вразливою до оскарження. Загальний контекст описано у статті “Переважне право на купівлю земельної ділянки”.
Якщо ви продаєте чи купуєте землю на Волині, щодо якої діє переважне право орендаря, варто переконатися, що процедуру дотримано. Консультація нотаріуса допоможе провести угоду коректно й без ризику її оспорювання.
Матеріал має загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальної консультації нотаріуса щодо конкретної ситуації.