Call us now:
Коротко: під час продажу нерухомості в Україні оподаткування залежить від виду об’єкта, кількості операцій продажу за календарний рік, строку володіння та податкового статусу продавця. Для окремих випадків ПДФО становить 0%, 5% або 18%; для оподатковуваних доходів загальна ставка військового збору у 2026 році — 5%. Не кожен другий продаж оподатковується за ставкою 18%.
Коли продаж квартири не оподатковується
Пункт 172.1 Податкового кодексу передбачає звільнення від ПДФО доходу від продажу або обміну не частіше одного разу за звітний рік визначених об’єктів, зокрема квартири, житлового будинку та окремих земельних ділянок, якщо майно було у власності понад три роки. Для успадкованого майна вимога про трирічний строк володіння не застосовується. Якщо дохід звільнений від ПДФО відповідно до цієї норми, військовий збір із нього також не справляється.
Податкові правила — лише одна зі складових угоди з нерухомістю. Інші питання, зокрема перевірку права власності, документів та обтяжень, розглянуто в розділі «Нотаріальне оформлення угод із нерухомістю у Луцьку».
Ставки ПДФО і військового збору у 2026 році
| Приклад операції | ПДФО | Військовий збір | Коментар |
|---|---|---|---|
| Перший продаж квартири з переліку п. 172.1, власність понад 3 роки | 0% | 0% | Для успадкованої квартири трирічний строк не вимагається |
| Перший продаж такого житла зі строком володіння до 3 років | 5% | 5% | За відсутності іншої пільги |
| Другий продаж за рік об’єкта з переліку п. 172.1 | 5% | 5% | Не 18% автоматично |
| Третій і наступні продажі об’єктів із п. 172.1 | 18% | 5% | Є спеціальні правила, зокрема для успадкованого майна |
| Перший продаж нерухомості, яка не входить до переліку п. 172.1 | 5% | 5% | Наприклад, певні нежитлові об’єкти |
| Другий і наступні продажі іншої нерухомості | 18% | 5% | Визначаються відповідно до п. 172.2 ПКУ |
Таблиця відображає загальні правила для фізичних осіб — резидентів України. Остаточна ставка залежить не лише від порядкового номера продажу, а й від виду нерухомості, способу її набуття та попередніх операцій протягом календарного року. Зокрема, пункт 172.2 ПКУ передбачає спеціальні правила оподаткування успадкованих об’єктів, тому другий продаж успадкованої квартири не завжди оподатковується за загальною ставкою 5%, а третій — за ставкою 18%. Для окремих операцій закон також дозволяє враховувати документально підтверджені витрати.
Як визначити строк володіння
Перевіряють правовстановлювальні документи та відомості про державну реєстрацію права. Для майна, набутого давно, можуть враховуватися документи, оформлені за правилами, чинними на момент виникнення права. Не варто встановлювати початок строку лише за датою видачі нового витягу з реєстру. Успадкована нерухомість має окрему податкову пільгу щодо трирічного строку.
Приклади розрахунку
Ситуація 1. Перший у 2026 році продаж квартири за 2 млн грн, право власності понад три роки: за виконання умов п. 172.1 ПКУ — 0 грн ПДФО та 0 грн військового збору.
Ситуація 2. Перший продаж квартири за 2 млн грн, придбаної менш як три роки тому: за загальним правилом ПДФО — 100 000 грн (5%), військовий збір — 100 000 грн (5%).
Ситуація 3. Другий продаж у році квартири з переліку п. 172.1 за 2 млн грн: за загальним правилом ПДФО — 100 000 грн і військовий збір — 100 000 грн. Ставка 18% лише через сам факт другого продажу тут некоректна.
Ситуація 4. Перший продаж успадкованої квартири: відсутність трьох років володіння сама по собі не позбавляє пільги; перевіряють інші умови.
Від якої суми розраховують податки
Відповідно до пункту 172.3 ПКУ, дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче оціночної вартості, визначеної в установленому порядку. Для цього може використовуватися електронна довідка про оціночну вартість або звіт оцінювача, зареєстрований у Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Наприклад, якщо квартира продається за 2 млн грн, але її належним чином визначена оціночна вартість становить 2,2 млн грн, для оподатковуваної операції базою за загальним правилом буде не менше 2,2 млн грн.
У випадках, передбачених пунктом 172.2 ПКУ, оподатковуваний дохід може бути зменшений на дозволені документально підтверджені витрати. Таке зменшення не застосовується автоматично до кожного продажу.
Чи є нотаріус податковим агентом
Якщо фізична особа продає нерухомість іншій фізичній особі, продавець за загальним правилом самостійно визначає та сплачує належні податки до нотаріального посвідчення договору, якщо виникає обов’язок їх сплати.
Нотаріус перевіряє необхідні документи про оцінку нерухомості та сплату податків відповідно до статті 172 ПКУ, а також подає передбачену законодавством інформацію до контролюючих органів. При цьому нотаріус не утримує автоматично податок із суми, яку покупець передає продавцю.
Якщо покупцем або іншою відповідною стороною договору є юридична особа чи самозайнята особа, застосовуються правила пункту 172.7 ПКУ: така особа виконує функції податкового агента щодо оподатковуваного доходу продавця.
Перед підписанням договору важливо перевірити не лише суму податків, а й документи на об’єкт, необхідні згоди та умови правочину. Порядок нотаріального оформлення купівлі-продажу нерухомості у Луцьку описаний на окремій сторінці послуги.
Податок на спадщину або подарунок — окреме питання
Оподаткування самого набуття майна у спадщину або дарунок визначається статтею 174 ПКУ, а не правилами продажу. Для членів сім’ї першого та другого ступенів споріднення за встановлених умов передбачена нульова ставка. Для інших резидентів, які отримують подарунок або спадщину від резидента, зазвичай застосовують 5% ПДФО та 5% військового збору; за участі нерезидентів можливе оподаткування 18% ПДФО та 5% збору. Одержання подарунка від тітки не означає автоматично 18% ПДФО.
Що підготувати для угоди в Луцьку
- Паспорт та РНОКПП продавця; документи про право власності і його державну реєстрацію.
- Відомості про попередні відчуження нерухомості протягом календарного року.
- Документи про спосіб набуття майна (договір, спадкове свідоцтво тощо).
- Оціночні документи та докази сплати податків, коли вони потрібні.
- За потреби — документи про шлюб, згоду співвласників чи обтяження.
Окрім документів для визначення податків, продавець і покупець мають підготувати документи для самої угоди. Перевірити базовий перелік можна у статті «Документи для купівлі-продажу квартири у нотаріуса».
Поширені запитання
Якщо квартира успадкована торік, чи потрібно чекати три роки?
Ні, для майна, отриманого у спадщину, трирічна умова з пункту 172.1 ПКУ не застосовується; інші умови пільги все одно необхідно виконати.
Чи може продаж частки квартири оподатковуватися за нульовою ставкою?
Так, за виконання відповідних вимог ПКУ, але слід оцінити всі відчуження та конкретний предмет договору.
Чи можна зменшити податок, указавши в договорі нижчу ціну?
Для розрахунку податкової бази закон установлює правила врахування оціночної вартості. Умисне заниження договірної ціни не є законним способом оптимізації.
Нормативні джерела
Податковий кодекс України, статті 172 і 174: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
ДПС, «Деклараційна кампанія 2026: від 0% до 18%»: https://tax.gov.ua/nove-pro-podatki–novini-/1002962.html
ДПС, спадщина та дарування: https://cv.tax.gov.ua/deklaratsiyna-kampaniya-2026/informatsiyni-povidomlennya/989848.html
Актуальність матеріалу: 22.10.2026. Конкретна угода потребує індивідуального податкового розрахунку.