Call us now:
Коли власник вирішує продати землю, він не завжди може вільно обрати покупця. Під час купівлі-продажу нерухомості важливо ще до укладення договору перевірити наявність зареєстрованих прав, обтяжень та осіб, які мають переважне право на придбання ділянки. У низці випадків закон дає окремим особам можливість придбати ділянку першими — це і є переважне право на купівлю земельної ділянки. Пояснюємо, кого воно стосується, як працює і чому його важливо враховувати обом сторонам угоди.
Що таке переважне право на купівлю земельної ділянки
Якщо в особи є переважне право на купівлю земельної ділянки, власник, перш ніж продати її сторонньому покупцю, зобов’язаний запропонувати її саме цій особі — за тією ж ціною й на тих самих умовах, що й третій стороні. Лише коли носій права ним не скористається, землю можна відчужити комусь іншому.
Загальне правило закладене у частині другій статті 777 Цивільного кодексу України: наймач, який належно виконує свої обов’язки, у разі продажу орендованої речі має переважне право на її придбання.
Чи для всієї землі процедура однакова
Ні, обсяг регулювання залежить від категорії ділянки. Для несільськогосподарських земель (наприклад, під забудову) діє передусім загальне правило: за статтею 9 Закону «Про оренду землі» орендар має переважне право придбати ділянку в разі продажу, якщо сплатить ціну, за якою вона продається. Складної процедури тут закон не встановлює.
Для земель сільськогосподарського призначення передбачено окремий, значно детальніший порядок — за статтею 130¹ Земельного кодексу. Він містить черговість суб’єктів, участь нотаріуса, строки та вимоги до форми документів. Далі акцент — на сільгоспземлі, питанні, особливо чутливому для Волині з її великою часткою паїв.
Хто має переважне право: перша і друга черга
Для сільськогосподарських ділянок закон встановлює черговість суб’єктів:
- перша черга — особа зі спеціальним дозволом на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо ділянка розташована в межах наданої їй ділянки надр (із винятками, зокрема для забудованих ділянок і ділянок для садівництва);
- друга черга — орендар земельної ділянки.
Друга черга діє тоді, коли суб’єкта першої черги немає або він відмовився від свого права. Для більшості власників і фермерів на практиці актуальна саме друга черга. Докладніше про розподіл черговості — у матеріалі хто має переважне право на купівлю сільгоспземлі.
За яких умов право можна реалізувати
Переважне право не виникає автоматично «за фактом оренди». Воно спрацьовує за сукупності умов:
- особа користується ділянкою на законних підставах за чинним договором;
- належно виконує свої обов’язки за цим договором;
- ділянка пропонується до продажу саме в період законного користування нею.
Два способи скористатися правом
Закон передбачає два варіанти: придбати ділянку самому — за ціною та на умовах власника — або передати переважне право іншій особі, яка за законом може набути таку землю у власність. Другий шлях особливо важливий, коли сам носій права не може набувати сільгоспземлю: тоді передача стає для нього єдиним способом реалізувати право.
Що відбувається, коли землю продають
Продаж супроводжується формальною процедурою: власник заздалегідь реєструє намір продати ділянку, а нотаріус повідомляє про це суб’єктів переважного права. Орендар має визначений строк, щоб у належній формі заявити про бажання купити землю. Якщо процедуру порушено, у постраждалої сторони є судові способи захисту. Ці питання розкриваємо окремо: “Як орендарю скористатися своїм правом” та “Що буде при порушенні переважного права”.
Часті запитання
Чи має переважне право той, хто користується сусідньою ділянкою? Ні. Право прив’язане до законних підстав користування самою ділянкою, що продається, — насамперед до чинного договору оренди, а не до сусідства.
Чи діє переважне право, якщо орендар порушує умови договору? Однією з умов є належне виконання обов’язків за договором. Якщо орендар їх не виконує, підстави для переважного права ставляться під сумнів.
Чи можна відмовитися від переважного права? Так — як прямо (через заяву нотаріусу), так і фактично, коли особа у встановлений строк не вчиняє потрібних дій.
Коротко про головне
Переважне право на купівлю земельної ділянки захищає інтереси орендаря та інших законних користувачів. Воно не безумовне: діє лише за дотримання низки вимог і чіткої черговості, а помилка у строках чи формі документів може коштувати самого права або угоди.