Call us now:
Оренда нерухомості – це сфера, де панує принцип «поки все добре, папери нікому не потрібні, а як тільки конфлікт – кожен рядок стає на вагу золота». Багато хто вважає, що завантажений із першого ліпшого сайту шаблон договору та два підписи на ньому – це вже залізобетонна гарантія безпеки. Але з погляду закону це не завжди так.
Давайте розберемося без зайвої бюрократії, коли візит до нотаріуса при оренді нерухомості є суворою вимогою закону, коли – вашим добровільним щитом, а коли – зайвою витратою грошей.
Магічна цифра «3»: коли закон не залишає вибору
В українському законодавстві існує чіткий вододіл, який залежить від типу нерухомості та строку оренди.
Якщо мова йде про найм будівлі або іншої капітальної споруди (сюди належить уся комерційна нерухомість: офіси, склади, магазини, виробничі цехи, а також окремі нежитлові приміщення), діє залізне правило статті 793 Цивільного кодексу України (ЦКУ):
- Строк менше 3 років: договір укладається у простій письмовій формі. Нотаріус не обов’язковий.
- Строк 3 роки і більше: договір обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право оренди на такий строк підлягає обов’язковій державній реєстрації у Реєстрі речових прав.
Лайфхак із практики: Саме через цю норму 95% договорів оренди комерційної нерухомості в Україні укладаються на строк 2 роки й 11 місяців (або 35 місяців). Це дозволяє бізнесу легально уникнути додаткових витрат на послуги нотаріуса та реєстратора, а по закінченню строку договір просто перепідписують заново.
Житлова нерухомість: чи є різниця?
З орендою квартир та будинків ситуація дещо інша. Цей процес регулюється окремою главою ЦКУ (ст. 811).
За законом, договір найму житла укладається у письмовій формі. Суворої вимоги обов’язково нотаріально завіряти договір житлової оренди, навіть якщо він укладається на 5 років, у законі немає (якщо це звичайна оренда між фізособами).
Проте є один виняток:
- Оренда житла з викупом: такий договір завжди вимагає нотаріального посвідчення, незалежно від строків.
Тому, якщо ви здаєте або знімаєте квартиру на рік-два, звичайного письмового договору з підписами сторін абсолютно достатньо, щоб він мав повну юридичну силу в суді.
Ціна ігнорування: що буде, якщо порушити закон?
Уявімо, що сторони уклали договір оренди офісу на 5 років, але «зекономили» на нотаріусі й просто підписали папери в кабінеті.
Згідно зі статтею 220 Цивільного кодексу України, недотримання обов’язкової нотаріальної форми робить договір нікчемним.
- Нікчемний договір є недійсним із моменту його підписання.
- Він не створює жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
Чим це загрожує на практиці?
- Для орендодавця: Орендар може в будь-який момент з’їхати, не попередивши за 2 місяці, і ви не зможете стягнути з нього штраф чи заборгованість через суд, адже «договору не існувало».
- Для орендаря: Власник приміщення може вказати вам на двері наступного дня після того, як ви зробили в офісі дорогий ремонт. Довести в суді правомірність вашого перебування там буде майже неможливо.
Коли варто йти до нотаріуса добровільно?
Навіть якщо закон дозволяє обмежитися простою письмовою формою (наприклад, при оренді квартири чи офісу на 1 рік), сторони мають право завірити договір нотаріально за взаємною згодою. І ось чому це іноді варто зробити:
1. Виконавчий напис нотаріуса (Суперсила для орендодавця)
Якщо орендар перестане платити, за звичайним договором вам доведеться судитися місяцями (а то й роками), щоб стягнути борг або виселити його.
Якщо ж договір посвідчений нотаріально, у разі виникнення боргу орендодавець може піти до нотаріуса і вчинити виконавчий напис. Цей документ минає стадію суду і направляється прямо до виконавчої служби (державної або приватної) для примусового стягнення грошей або звільнення приміщення. Це економить купу часу та нервів.
2. Захист від шахрайства (Безпека для орендаря)
Нотаріус перед посвідченням договору зобов’язаний перевірити:
- Чи справжні паспорти та ідентифікаційні коди сторін.
- Чи дійсно орендодавець є власником цієї нерухомості (перевіряється через державні реєстри).
- Чи немає на об’єкті арештів, заборон чи судових спорів.
- Чи має право директор компанії підписувати такий договір без згоди загальних зборів акціонерів.
Швидка шпаргалка: Оренда нерухомості в Україні
| Тип об’єкта | Строк договору | Чи потрібен нотаріус? | Наслідки відсутності нотаріуса |
| Комерційна нерухомість (офіс, склад, магазин) | До 3 років (наприклад, 2 роки 11 міс.) | Ні, достатньо письмової форми | Договір дійсний |
| Комерційна нерухомість (офіс, склад, магазин) | 3 роки і більше | Так, обов’язково (+ реєстрація права оренди) | Договір нікчемний (недійсний) |
| Житлова нерухомість (квартира, будинок) | Будь-який строк (без викупу) | Ні, тільки письмова форма | Договір дійсний |
| Житло з викупом | Будь-який строк | Так, обов’язково | Договір нікчемний (недійсний) |
Короткий підсумок
Впроваджуючи максимальний контроль у свої правовідносини, керуйтеся простим алгоритмом:Якщо це комерція на тривалий строк (від 3 років) – нотаріус беззастережно потрібен. Якщо це житло або короткострокова комерція – достатньо грамотно складеного письмового договору з чіткими штрафними санкціями, актом прийому-передачі майна та фіксацією кожного платежу (чеки, банківські перекази). До нотаріуса в таких випадках йдуть переважно тоді, коли сума угоди є надто високою, і сторони хочуть отримати додатковий інструмент швидкого стягнення боргів без судової тяганини.