Call us now:
Якщо ви орендуєте землю, а власник вирішив її продати, закон захищає ваш інтерес: за певних умов саме орендар може викупити ділянку першим. Переважне право орендаря на купівлю землі виникає не автоматично — для нього потрібно виконати кілька умов. Пояснюємо, коли це право діє, на чому ґрунтується і хто саме має це право.
Суть переважного права орендаря простими словами
Перед продажем ділянки сторонньому покупцю власник зобов’язаний запропонувати її орендарю — за тією ж ціною й на тих самих умовах, що й третій особі. Лише якщо орендар не скористається цією можливістю, землю можна продати іншому.
Важливо: право не дає орендарю купити землю дешевше чи на пільгових умовах. Воно лише ставить його в чергу першим — за рівних умов з іншими потенційними покупцями.
Продаж земельної ділянки належить до правочинів із нерухомим майном, тому порядок підготовки та посвідчення таких угод залежить від виду об’єкта та документів сторін. Детальніше про основні нотаріальні дії дивіться на сторінці нотаріальне оформлення нерухомості у Луцьку.
Коли в орендаря виникає переважне право
Переважне право орендаря на купівлю землі діє не за самим фактом оренди, а за сукупності умов:
- орендар користується ділянкою на законних підставах — за чинним, належно оформленим договором;
- він належно виконує свої обов’язки за цим договором (зокрема вчасно сплачує орендну плату);
- ділянка пропонується до продажу саме в період, коли орендар користується нею на законних підставах.
Якщо хоча б одна з умов не виконується — наприклад, договір оренди закінчився або орендар систематично порушує його умови — підстави для переважного права зникають.
Якщо орендар вирішує реалізувати своє право, наступним етапом стає підготовка та нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з урахуванням документів на земельну ділянку та встановлених законом умов.
На яких законах ґрунтується переважне право орендаря
Право орендаря спирається на кілька норм:
- частина друга статті 777 Цивільного кодексу України — наймач, який належно виконує свої обов’язки, у разі продажу орендованої речі має переважне право на її придбання;
- стаття 9 Закону «Про оренду землі» — орендар має переважне право придбати ділянку у власність у разі продажу, за умови що сплатить ціну, за якою вона продається;
- стаття 130¹ Земельного кодексу — визначає порядок реалізації цього права для земель сільськогосподарського призначення.
Виняток — державне та комунальне майно: на нього переважне право наймача за статтею 777 не поширюється.
Орендар як суб’єкт другої черги
Для сільськогосподарських ділянок закон встановлює черговість суб’єктів переважного права, і орендар у ній — суб’єкт другої черги. Це означає, що його право реалізується, якщо немає суб’єкта першої черги або той відмовився від купівлі. Докладно про те, як розподіляється черговість, ми пояснюємо в матеріалі “Хто має переважне право на купівлю сільгоспземлі”.
Якщо орендар не може набути землю у власність
Буває, що орендар за законом не може набувати сільськогосподарську землю у власність. Право при цьому не зникає: його можна передати іншій особі, яка відповідно до закону може стати власником такої ділянки.
Часті запитання
Чи має орендар переважне право, якщо договір оренди усний? Право ґрунтується на законних підставах користування, які підтверджує належно оформлений договір. Усна домовленість таких підстав не створює, тож і переважного права не дає.
Чи діє право, якщо я заборгував орендну плату? Однією з умов є належне виконання обов’язків за договором. Систематичні порушення, зокрема борг з оплати, ставлять переважне право під сумнів.
Чи можу я купити орендовану землю дешевше за ринок? Ні. Переважне право означає лише першочерговість за рівних умов. Купівля відбувається за ціною, яку власник запропонував третій особі.
Коротко про головне
Переважне право орендаря на купівлю землі — це реальний захист інтересів того, хто законно користується ділянкою. Але воно обумовлене: діє лише за чинної оренди та належного виконання договору, не дає знижок і реалізується у визначеній черговості. Загальний контекст права описано у статті переважне право на купівлю земельної ділянки, а порядок дій після повідомлення про продаж — у матеріалі “Як орендарю скористатися переважним правом”.
Якщо ви орендуєте землю на Волині й хочете розуміти свої можливості на випадок її продажу, варто заздалегідь перевірити чинність договору та свій статус. Консультація нотаріуса допоможе оцінити ситуацію та підготуватися до реалізації права.