Call us now:
Продавець передумав продавати квартиру або покупець відмовився від угоди? Це ще не означає, що хтось автоматично втратив передані гроші чи зобов’язаний сплатити штраф. Наслідки залежать від договору, строків, призначення платежу та причин відмови.
Відмова від попереднього договору купівлі-продажу може спричинити вимоги про повернення коштів або відшкодування збитків. Спочатку перевірте чинність зобов’язання.
Зміст статті
Чому форма попереднього договору важлива
За статтею 635 ЦК України попередній договір зобов’язує сторони укласти в майбутньому основний договір на погоджених умовах. Сам по собі він не передає права власності на квартиру.
Для продажу квартири чи будинку попередній договір за загальним правилом посвідчують нотаріально. Стаття 635 вимагає форми основного договору, а стаття 657 передбачає нотаріальне посвідчення договору продажу такої нерухомості.
Якщо обов’язкової нотаріальної форми не дотримано, застосовують статтю 220 ЦК України. Проте спершу потрібно визначити, що саме підписали сторони: попередній договір, домовленість про наміри чи розписку про отримання грошей. Розписка не завжди зобов’язує продати квартиру.
Про попередній договір купівлі-продажу нерухомості розповідаємо на сторінці послуги.
Що відбувається після закінчення строку
Частина третя статті 635 ЦК України визначає умови припинення зобов’язання за попереднім договором, якщо основного договору не укладено або сторони не направили належної пропозиції про його укладення.
Важливо, як визначено строк. Він може залежати від погодженої події: наприклад, отримання забудовником документів на квартиру. Тоді проста календарна дата не завжди дає відповідь, чи настав час укладати основний договір.
У постанові від 17.01.2025 у справі №761/38032/21 Верховний Суд врахував взаємопов’язані умови попереднього договору та момент отримання документів на нерухомість. Строк оцінюють за всією домовленістю.
Приклад. Продавець мав підписати основний договір до 15 листопада, але перестав виходити на зв’язок. Покупцеві варто своєчасно надіслати належну пропозицію та зберегти докази її змісту й вручення.
Пропозиція не продовжує строк автоматично. Зміну дати оформлюють у належній формі. Припинення обов’язку укласти договір також не обов’язково усуває відповідальність за порушення, що вже виникло.
ПОСЛУГА ЗА ТЕМОЮ
Потрібна допомога з цього питання?
Дізнайтеся більше про порядок оформлення та документи, необхідні у вашій ситуації.
Чи повернуть аванс або завдаток
Назва «завдаток» у розписці ще не робить платіж завдатком. Статті 570–571 ЦК України вимагають з’ясувати, яке зобов’язання забезпечували кошти та чи були дотримані законні умови. Якщо не встановлено, що платіж є завдатком, його вважають авансом.
Тому в разі зриву угоди потрібно окремо оцінити підстави повернення грошей. Якщо домовленість не породила належного договірного зобов’язання, залежно від обставин можуть застосовуватися правила статті 1212 ЦК України про безпідставно набуті кошти.
Збитки та штраф — інше питання. За статтею 635 необґрунтоване ухилення від укладення основного договору може спричинити обов’язок відшкодувати збитки. Для цього враховують порушення, наявність і розмір втрат, причинний зв’язок, правила статей 22, 614, 623 ЦК України та умови договору. Неустойку перевіряють окремо; за статтею 551 суд у визначених випадках може її зменшити.
Для новобудов є виняток. Частина п’ята статті 635 забороняє платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо незавершеного будівництва або майбутньої нерухомості та інші фінансові зобов’язання за ним, крім штрафних санкцій. Для готових квартир правила інші.
Детальніше — у статті «Попередній договір: завдаток, аванс і як не втратити гроші».
Як діяти продавцю та покупцю
Продавець знайшов іншого покупця. Перевірте, чи зобов’язаний він укласти основний договір і чи виникли підстави для повернення платежу або відшкодування збитків.
Покупцеві відмовили в кредиті. Це не завжди звільняє його від відповідальності. Важливо, чи передбачили сторони отримання кредиту як умову укладення договору.
Строк минув, угоди немає. З’ясуйте, чи настав строк за всіма умовами договору, чи було направлено пропозицію і чи сталося порушення раніше.
Збережіть договір, розписки, банківські платежі, повідомлення й докази витрат. Можна домовитися про повернення коштів. Спосіб судового захисту залежить від спору. Стаття 635 сама собою не дає універсального права примусово укласти основний договір через суд.
У Луцьку можна проконсультуватися з приватним нотаріусом Сергієм Веремчуком щодо умов договору та оформлення змін. Спір про збитки чи повернення коштів може потребувати судового розгляду.
Воєнний стан. Нотаріальні дії проводять з урахуванням постанови КМУ №164. Воєнний стан сам собою не звільняє від відповідальності: важливий його конкретний вплив на виконання.
Часті запитання (FAQ)
Продавець передумав продавати квартиру. Чи поверне гроші?
Це залежить від правової природи платежу, чинності домовленості та причин відмови. Вимоги про збитки оцінюють окремо.
Покупець не отримав кредит. Чи повинен платити штраф?
Не обов’язково. Значення мають умови договору, причина відмови та правові підстави відповідальності.
Чи можна вимагати компенсацію після завершення строку?
Іноді так, якщо порушення виникло раніше й вимога має підстави в законі або договорі. Важливо правильно визначити сам строк.
Що робити, якщо є тільки розписка?
Вона може підтверджувати передання грошей, але не обов’язково є попереднім договором. Підстави повернення платежу встановлюють окремо.
Підсумуємо. Коли попередня угода зривається, спочатку перевіряють форму договору, строк, призначення платежу й поведінку сторін. Не кожна відмова означає штраф або втрату грошей. Правильно оформлені повідомлення й докази допоможуть захистити права.
ЗВЕРНЕННЯ ДО НОТАРІУСА
Потрібна консультація нотаріуса?
Зателефонуйте, щоб уточнити перелік документів, вартість нотаріальної дії та домовитися про час візиту.