Call us now:
Продавець показує документи на квартиру, але в реєстрі виявляється арешт. Чи можна купувати таке житло? А якщо квартиру передано в іпотеку або власник є в Єдиному реєстрі боржників? Перевірте це до передачі грошей.
З’ясувати, як перевірити арешт на нерухомість, допомагають відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Але одного пошуку замало.
Зміст статті
Чим відрізняються арешт, заборона та іпотека
Арешт може застосовуватися судом, у виконавчому або кримінальному провадженні. Межі арешту визначають закон і відповідне рішення.
Заборона відчуження — інше обмеження. Зокрема, нотаріус накладає її у випадках, передбачених статтею 73 Закону «Про нотаріат». Її зняття регулює стаття 74.
Іпотека забезпечує виконання зобов’язання нерухомістю. Власник зазвичай може нею користуватися, але відчуження за загальним правилом потребує згоди іпотекодержателя (стаття 9 Закону «Про іпотеку»). За статтею 12 правочин без необхідної згоди є недійсним, крім передбачених законом винятків.
Зміна власника не припиняє іпотеку автоматично. За статтею 23 Закону «Про іпотеку» вона, як правило, залишається чинною й для набувача, зокрема спадкоємця. Отже, «новий власник» не означає «без обтяжень».
Де шукати записи про обтяження
Відомості про зареєстровані права та обтяження можна отримати з ДРРП у порядку, визначеному статтею 32 Закону №1952-IV. Доступний спосіб отримання інформації залежить від чинних правил доступу до реєстру та передбачених законом обмежень. Перевірте:
- який вид обтяження зазначено — арешт, заборона чи іпотека;
- якому саме об’єкту відповідає запис;
- хто зазначений обтяжувачем, якщо дані доступні;
- який документ є підставою запису;
- чи зареєстровано припинення обтяження.
Враховуйте дату отримання інформації. ДРРП має й архівні складові, зокрема попередні реєстри іпотек та заборон. Невдалий електронний пошук не гарантує відсутності обмежень.
Окремо перевіряють власника в Єдиному реєстрі боржників. Запис про боржника — не арешт конкретної квартири. Проте за статтею 55 Закону «Про нотаріат» він за загальним правилом є перешкодою для посвідчення відчуження чи застави майна, крім випадків, установлених законом, зокрема передбачених статтею 9 Закону «Про виконавче провадження».
Закон №4833-IX передбачає перевірку відомостей про власника майна в Єдиному реєстрі боржників через взаємодію державних інформаційних систем. До запровадження відповідної взаємодії перевірку проводять на офіційному сайті Міністерства юстиції шляхом пошуку та формування довідки відповідно до перехідних положень законодавства.
ПОСЛУГА ЗА ТЕМОЮ
Потрібна допомога з цього питання?
Дізнайтеся більше про порядок оформлення та документи, необхідні у вашій ситуації.
Іпотека нерухомості у Луцьку — оформлення договору у нотаріуса
Чому важливо перевірити все до угоди
Приклад. Покупець домовився про квартиру й передав гроші. Лише перед підписанням договору з’ясувалося, що на майно накладено арешт. Продаж може бути неможливим до зняття обмеження.
Якщо покупець планує передати гроші ще до основного договору, важливо перевірити обтяження до здійснення платежу. Окремо пояснюємо, як оформлюється попередній договір купівлі-продажу нерухомості та на що звернути увагу перед передачею завдатку або авансу.
Інший випадок — квартира в іпотеці. Продаж можливий не за усною обіцянкою продавця «банк дозволив», а з дотриманням вимог закону, зокрема щодо згоди іпотекодержателя.
Нотаріус перед посвідченням договору перевіряє заборони, арешти та відомості про власника в Єдиному реєстрі боржників відповідно до статті 55 Закону «Про нотаріат». Закон передбачає винятки.
Перевірка обтяжень — не повна перевірка квартири. Інші ризики — у статті «Що перевірити перед купівлею квартири».
Що робити, коли обтяження вже знайшли
Спершу встановіть підставу. Для арешту це може бути рішення суду чи постанова виконавця, для іпотеки — договір, для нотаріальної заборони — відповідні документи. Нотаріус не скасовує судовий або виконавчий арешт лише на прохання власника.
Якщо борг сплачено, не вважайте будь-яке обтяження автоматично припиненим. За статтею 17 Закону «Про іпотеку» виконання забезпеченого зобов’язання є підставою припинення іпотеки, але актуальний стан запису слід перевірити окремо.
Закон №4833-IX передбачає нові механізми інформаційної взаємодії та виконання рішень, однак можливість зняття конкретного арешту залежить від його правової підстави та виконання встановлених умов. Тому після погашення боргу необхідно перевірити не лише документи виконавчого провадження, а й актуальні відомості про обтяження.
Судова практика теж розмежовує чинність договору іпотеки й реєстраційний пріоритет. У постанові Верховного Суду від 16.10.2020 у справі №922/1995/17 йшлося про наслідки відсутності належної реєстрації іпотеки для пріоритету вимог іпотекодержателя.
У Луцьку можна отримати консультацію приватного нотаріуса Сергія Веремчука щодо значення виявленого обтяження. Детальніше про державну реєстрацію обтяжень — на сторінці послуги.
Що змінює воєнний стан
Постанова КМУ №209 встановлює спеціальні правила доступу до реєстрів та здійснення реєстраційних дій. Тому недоступність онлайн-сервісу не підтверджує відсутності арешту чи заборони. Доступний спосіб перевірки можна уточнити під час консультації в нотаріуса у Луцьку.
Часті запитання (FAQ)
Чи можна продати квартиру під арештом?
Якщо чинний арешт забороняє відчуження, звичайний продаж неможливий, крім установлених законом випадків. Потрібно перевірити зміст рішення та актуальний запис.
Чи означає запис у реєстрі боржників арешт квартири?
Ні. Запис стосується особи, а не автоматично кожної її квартири. Але за загальним правилом він перешкоджає посвідченню відчуження майна боржника, з передбаченими законом винятками.
Чи переходить іпотека до нового власника?
За загальним правилом так: стаття 23 Закону «Про іпотеку» передбачає збереження іпотеки при переході права власності, у тому числі в порядку спадкування, з установленими законом особливостями.
Як перевірити, чи іпотеку вже припинено?
Зіставте документи про підставу припинення з актуальними відомостями ДРРП. Саме повідомлення про сплату кредиту не замінює перевірки обтяження.
Висновок. Перед угодою перевіряйте не тільки квартиру, а й власника. Арешт, заборона, іпотека та запис у реєстрі боржників мають різні наслідки. Вирішальними є підстава обмеження, актуальні реєстраційні дані й законні винятки.
Нормативні джерела
Закон України №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 2, 4, 32: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15
Закон України №898-IV «Про іпотеку», статті 9, 12, 17, 23: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15
Закон України №3425-XII «Про нотаріат», статті 49, 55, 73, 74: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12
Закон України №1404-VIII «Про виконавче провадження», статті 9, 56, 59: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1404-19
Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (наказ Мін’юсту №296/5): https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12
Постанова КМУ №1127 від 25.12.2015 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF
Постанова КМУ №209 від 06.03.2022 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану»: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF
ЗВЕРНЕННЯ ДО НОТАРІУСА
Потрібна консультація нотаріуса?
Зателефонуйте, щоб уточнити перелік документів, вартість нотаріальної дії та домовитися про час візиту.