Call us now:
Двоє співвласників зробили окремі входи до будинку. Чи означає це, що тепер кожен має свою нерухомість? Не обов’язково. Навіть новий техпаспорт не замінює юридичного оформлення поділу. Спочатку потрібно з’ясувати, чи утворилися самостійні об’єкти, чи змінилися тільки права власників.
Від цього залежать записи Державного реєстру речових прав (ДРРП).
Зміст статті
Поділ, виділ та об’єднання: що змінюється
Поділ нерухомості в натурі передбачає утворення з одного об’єкта кількох самостійних об’єктів за наявності правових і технічних підстав. Саме перепланування або облаштування окремих входів не означає, що юридичний поділ уже відбувся. Виділ у натурі — співвласник отримує окреме майно зі спільної власності (стаття 364 ЦК України). Об’єднання — кілька об’єктів юридично формують один.
Але «поділити майно» не завжди означає перебудувати приміщення. Наприклад, подружжя домовилося: квартира залишається дружині, будинок — чоловікові. Обидва об’єкти існують і далі, змінюється правовий режим власності.
Порядок №1127 розмежовує ці ситуації. Пункт 54 регулює державну реєстрацію права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням нерухомості. Пункт 54-1 встановлює особливості для визначених випадків поділу майна, зареєстрованого як єдиний об’єкт. Пункт 54-2 стосується реєстрації права власності у зв’язку з поділом спільного майна подружжя або виділом майна одному з подружжя. Конкретні документи визначаються залежно від характеру поділу та його правових наслідків.
Чому техпаспорт ще не підтверджує поділ
Технічні документи описують площу, планування та характеристики майна, але не встановлюють право власності й самі собою не доводять законність поділу. Окремий вхід не робить частину будинку окремою квартирою.
Залежно від об’єкта важливі правові підстави, технічна можливість поділу, дані Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, адреси й документи про будівельні роботи.
Приклад об’єднання. Власник двох сусідніх нежитлових приміщень прибрав перегородку. Але для одного запису в ДРРП потрібні правові підстави об’єднання.
ПОСЛУГА ЗА ТЕМОЮ
Потрібна допомога з цього питання?
Дізнайтеся більше про порядок оформлення та документи, необхідні у вашій ситуації.
Реєстрація нерухомості після поділу, виділу або об’єднання у Луцьку
Що важливо знати співвласникам
Частка 1/2 у праві на будинок не дорівнює власності на перший або другий поверх. Користування різними поверхами за домовленістю (стаття 358 ЦК України) ще не є поділом.
Для спільної часткової власності стаття 364 ЦК України регулює виділ частки, а стаття 367 — поділ майна між співвласниками. Відповідні договори щодо нерухомості укладають письмово й нотаріально посвідчують. Після належного виділу для співвласника, чию частку виділено, спільна часткова власність припиняється; якщо інших співвласників кілька, їхній режим власності оцінюють окремо.
Якщо майно перебуває у спільній частковій власності лише двох осіб, потрібно розрізняти виділ частки та поділ майна між співвласниками. У постанові від 28.07.2021 у справі №310/7011/17 Верховний Суд зазначив, що виділ частки лише одному з двох співвласників не допускається; у такому випадку можливий поділ спільного майна в натурі між співвласниками за наявності відповідних умов.
Якщо виділ неможливий, стаття 364 ЦК України допускає компенсацію співвласникові, який бажає виділу, лише за його згодою. Для спільної сумісної власності діють статті 370 і 372 ЦК України.
Коли серед співвласників є дитина або підопічний, діють додаткові гарантії. Стаття 71 ЦК України вимагає дозволу органу опіки та піклування для визначених правочинів опікуна чи піклувальника щодо поділу або виділу майна підопічного. Щодо дітей враховують вік і обставини.
Як нові об’єкти відображаються у ДРРП
Реєстрація права власності після поділу нерухомості залежить від того, що саме утворилося. Коли один об’єкт юридично поділяють на нові самостійні, стаття 14 Закону №1952-IV передбачає закриття відповідного розділу ДРРП і реєстраційної справи. Права на нові об’єкти реєструють окремо.
Якщо вихідний об’єкт мав зареєстровані обтяження або інші речові права, їх не можна ігнорувати під час поділу. Закон передбачає перенесення відповідних відомостей до розділів новостворених об’єктів з урахуванням правових підстав та характеру обтяжень. Тому до оформлення поділу важливо перевірити записи ДРРП і за потреби погодити дії з іпотекодержателем або іншою уповноваженою особою.
А коли подружжя поділило вже наявну квартиру й будинок між собою, нові об’єкти не виникають. Тому лише перехід права до одного з подружжя не означає закриття розділів цих об’єктів; застосовується спеціальне правило пункту 54-2 Порядку №1127.
Нотаріальне посвідчення договору та державна реєстрація — різні дії. Договір фіксує домовленість, реєстрація — речові права. Нотаріус здійснює реєстрацію у межах повноважень державного реєстратора.
Якщо після поділу, виділу частки або об’єднання утворилися нові самостійні об’єкти, важливо перевірити підстави виникнення права власності та документи для їх реєстрації. Докладніше про реєстрацію нерухомості після поділу, виділу або об’єднання у Луцьку можна дізнатися на сторінці нотаріальної послуги.
Що перевірити перед продажем
Зіставте дані ДРРП із правовими й технічними документами. До належного оформлення новий об’єкт не варто вважати готовим до продажу.
Воєнний стан. Для державної реєстрації застосовують спеціальні правила постанови КМУ №209, а для відповідних нотаріальних дій — також постанови №164. Щодо обмежень можна проконсультуватися з нотаріусом у Луцьку.
Якщо нові об’єкти не утворювалися, але змінився власник уже існуючої нерухомості, порядок внесення відомостей до ДРРП може бути іншим. Загальні вимоги пояснюємо на сторінці державної реєстрації права власності у Луцьку.
Часті запитання (FAQ)
Чи можна поділити будинок лише за новим техпаспортом?
Ні. Потрібні законні підстави, технічна можливість і належне оформлення прав. Сам техпаспорт не утворює окремого об’єкта власності.
Якщо два власники користуються різними поверхами, будинок уже поділено?
Ні. Це може бути лише домовленість про користування. Для юридичного поділу потрібні інші підстави та відповідне оформлення.
Чи закривають старий розділ ДРРП після будь-якого поділу?
Ні. Коли утворюються нові об’єкти, діють правила статті 14 Закону №1952-IV. Якщо змінюється тільки належність уже існуючої нерухомості, реєстраційні наслідки інші.
Чи можна продати приміщення після знесення перегородки?
Лише якщо воно є належно сформованим самостійним об’єктом і право на нього оформлено. Перепланування саме по собі цього не доводить.
Висновок. Перед поділом, виділом або об’єднанням з’ясуйте, що змінюється: кількість об’єктів, їхні характеристики чи права співвласників. Від цього залежать потрібні документи та реєстраційні наслідки. Самого техпаспорта або домовленості про користування недостатньо.
Нормативні джерела
Цивільний кодекс України, статті 71, 358, 364, 367, 370, 372: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15
Закон України №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», стаття 14: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, пункти 54, 54-1, 54-2 (постанова КМУ №1127 від 25.12.2015): https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF
Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (наказ Мін’юсту №296/5): https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12
Постанова КМУ №164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану»: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/164-2022-%D0%BF
Постанова КМУ №209 від 06.03.2022 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану»: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF
ЗВЕРНЕННЯ ДО НОТАРІУСА
Потрібна консультація нотаріуса?
Зателефонуйте, щоб уточнити перелік документів, вартість нотаріальної дії та домовитися про час візиту.