Call us now:
Нотаріальне оформлення купівлі-продажу нерухомості — обов’язковий етап будь-якої угоди з квартирою, будинком чи земельною ділянкою. Саме нотаріус перевіряє чистоту об’єкта, посвідчує договір і одразу реєструє право власності. У цьому матеріалі розберемо, як проходить процедура у 2026 році, які документи потрібні, скільки це коштує та які податки доведеться сплатити.
Для людини, яка вперше продає або купує житло, хвилювання — річ нормальна. Від того, наскільки правильно оформлена угода, залежить спокій на роки вперед: чи не виникне суперечок щодо права власності, чи вірно нараховані податки, чи не з’явиться згодом хтось із претензіями. Тому в деталях варто розібратися заздалегідь, а не в останній день перед підписанням.
Що таке нотаріальне оформлення купівлі-продажу нерухомості та чому воно обов’язкове
Це процедура, під час якої нотаріус перевіряє документи сторін, складає або звіряє договір, посвідчує підписи й одразу вносить дані про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Такий порядок захищає покупця від придбання проблемного об’єкта, а продавця — від подальших претензій.
Вимога закріплена в Цивільному кодексі: договір купівлі-продажу нерухомості укладається письмово й підлягає нотаріальному посвідченню. Без нього угода не має юридичної сили — навіть якщо сторони вже домовилися про ціну й передали гроші. По суті, нотаріус виконує роль незалежного контролера: перевіряє відсутність арештів і обтяжень, повноваження сторін і те, що обидва учасники діють добровільно та усвідомлено.
Підготовка до угоди: що варто зробити заздалегідь
Перед візитом до нотаріуса кожна сторона готує свою частину. Продавець збирає документи на майно, покупець — на себе. Якщо угода складна або потрібен час на підготовку коштів, сторони нерідко укладають попередній договір купівлі-продажу нерухомості чи договір завдатку — вони теж посвідчуються нотаріально й фіксують домовленість, доки готується основна угода.
Нотаріуса зазвичай обирають за місцем розташування нерухомості: так простіше перевіряти реєстри. Головне — переконатися, що спеціаліст має доступ до всіх електронних баз і повноваження реєстратора.
Необхідні документи для нотаріального оформлення купівлі-продажу квартири
Документи для нотаріального оформлення купівлі-продажу квартири — те, з чого починається підготовка. Продавцю, як правило, знадобляться:
- паспорт та ідентифікаційний код (оригінали для всіх співвласників);
- правовстановлюючий документ — договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування чи рішення суду;
- технічний паспорт на квартиру;
- витяг з Державного реєстру речових прав;
- звіт про оцінку майна, актуальний на момент угоди;
- довідку про зареєстрованих у житлі осіб;
- нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя, якщо майно набуте у шлюбі.
Якщо співвласниками є неповнолітні діти, окремо потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Для будинку додатково знадобляться документи на земельну ділянку з кадастровим номером. Покупець надає паспорт, код і, за потреби, згоду подружжя на купівлю.
Частину реєстрів нотаріус перевіряє самостійно, тож не всі витяги потрібно замовляти наперед. Докладний перелік для обох сторін ми зібрали в окремому матеріалі — які документи підготувати продавцю і покупцю.
Покрокова інструкція нотаріального оформлення купівлі-продажу нерухомості
Покрокова інструкція нотаріального оформлення купівлі-продажу нерухомості у 2026 році виглядає так:
- Підготовка та перевірка. Сторони збирають документи й узгоджують умови. За потреби оформлюють попередній договір або завдаток із нотаріальним посвідченням.
- Перевірка об’єкта. Нотаріус перевіряє через електронні реєстри наявність обтяжень, арештів і прав третіх осіб. Що саме перевіряють, ми пояснили в матеріалі що перевіряє нотаріус перед купівлею квартири.
- Складання договору. Нотаріус готує текст, де фіксує дані про об’єкт, ціну, порядок розрахунків і права сторін. Обидві сторони уважно читають документ.
- Посвідчення угоди. У присутності нотаріуса сторони підписують договір, а нотаріус засвідчує справжність підписів.
- Державна реєстрація права власності після нотаріуса. Нотаріус одразу вносить зміни до реєстру, і покупець отримує витяг про своє нове право власності.
- Розрахунок і передача. Після реєстрації відбувається остаточний розрахунок і передача майна.
Зазвичай уся процедура займає від кількох годин до одного-двох днів — залежно від того, наскільки складна угода і чи готові документи.
Вартість нотаріального оформлення купівлі-продажу будинку у 2026 році
Вартість нотаріального оформлення купівлі-продажу будинку 2026 року складається з кількох частин:
- плата нотаріусу за посвідчення договору — залежить від типу об’єкта, кількості власників і складності угоди;
- обов’язкові платежі — витяги з реєстрів, а за потреби оцінка майна;
- податки та збори, про які йдеться нижче.
Приватний нотаріус визначає вартість своїх послуг індивідуально, тому підсумкову суму найкраще узгодити ще до дня угоди. Так ви заздалегідь розумієте бюджет і уникаєте несподіванок.
Податки при нотаріальному оформленні купівлі-продажу нерухомості
Податки при нотаріальному оформленні купівлі-продажу нерухомості залежать від того, хто продає і як довго володів майном.
Продавець. Якщо у календарному році це перший продаж житлової нерухомості (квартири, будинку, кімнати, садового будинку чи ділянки) і майно перебувало у власності понад три роки, дохід не оподатковується: ПДФО — 0%, військовий збір — 0%. Умова про три роки не поширюється на майно, отримане у спадщину, — для нього нульова ставка можлива й раніше.
Якщо ж це другий продаж житла протягом року або нерухомість у власності менше трьох років, застосовується ПДФО 5% і військовий збір 5% (для резидентів України). Для третього й наступних продажів житла за рік, а також для комерційної нерухомості й нерезидентів ставка ПДФО вища — 18% — плюс той самий військовий збір 5%.
Важливо врахувати: з грудня 2024 року військовий збір підвищено з 1,5% до 5%, і він нараховується лише тоді, коли виникає ПДФО. Якщо угода підпадає під нульову ставку, збір також не сплачується.
Покупець. Він, як правило, сплачує 1% до Пенсійного фонду від вартості нерухомості.
Нотаріус виступає податковим агентом: розраховує й утримує ПДФО та військовий збір безпосередньо під час угоди, тому окремо подавати декларацію зазвичай не потрібно. Точні суми залежать від конкретної ситуації, тож їх варто уточнити заздалегідь.
Особливості для різних типів нерухомості та поширені помилки
Кожен тип об’єкта має свої нюанси. Для квартири в новобудові знадобляться додаткові документи від забудовника. Для будинку принципово важливо правильно оформити земельну ділянку під ним. А при продажу частки у спільній власності потрібно врахувати переважне право інших співвласників на купівлю: їх письмово повідомляють про продаж, а найпростіше — оформити їхню нотаріальну відмову від переважного права.
Найчастіші помилки прості й прикрі: неповний пакет документів, відсутність згоди подружжя або поверхова перевірка реєстрів. Якщо нерухомість набута у шлюбі, згода другого з подружжя обов’язкова — детальніше про це в матеріалі про згоду подружжя на продаж нерухомості.
Як оформити купівлю-продаж квартири у нотаріуса без помилок
Як оформити купівлю-продаж квартири у нотаріуса без помилок? Правило одне — перевіряти все двічі й не поспішати. Уважно читайте договір, уточнюйте порядок розрахунків, звіряйте дані про об’єкт і власників. Покупцю варто заздалегідь пройтися по чек-листу перед купівлею квартири, щоб нічого не впустити. Якщо в чомусь сумніваєтеся — краще спитати нотаріуса до підписання, а не після.
Оформлення купівлі-продажу нерухомості в Луцьку
Для мешканців Луцька та Волині процедура нічим не відрізняється від загальноукраїнської — ті самі документи, реєстри й ставки. Різниця лише в зручності: угоду доцільно оформляти в місті, де розташований об’єкт, щоб швидше перевірити місцеві дані й не витрачати час на дорогу.
Якщо ви плануєте купівлю чи продаж квартири, будинку або ділянки в Луцьку, з підготовкою документів і посвідченням договору допоможе приватний нотаріус Сергій Веремчук (вул. Ковельська, 1). На консультації можна заздалегідь звірити пакет документів, розрахувати орієнтовні платежі та обрати зручну дату угоди.
Часті запитання
Чи можна оформити купівлю-продаж нерухомості без нотаріуса? Ні. Договір щодо нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню; без нього він вважається недійсним.
Скільки часу займає оформлення угоди? Зазвичай від кількох годин до одного-двох днів — за умови, що документи зібрані й немає ускладнень із перевіркою реєстрів.
Хто сплачує податки — продавець чи покупець? Продавець сплачує ПДФО і військовий збір, якщо вони виникають у його ситуації. Покупець, як правило, сплачує 1% до Пенсійного фонду. Нотаріус утримує ці платежі під час угоди.
Чи потрібна згода дружини або чоловіка на продаж? Якщо нерухомість набута у шлюбі, потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Без неї нотаріус не зможе посвідчити договір.
Висновок
Нотаріальне оформлення купівлі-продажу нерухомості — це не формальність, а реальний захист ваших прав. Коли документи зібрані заздалегідь, а нюанси узгоджені з нотаріусом, угода проходить спокійно й без зайвих ризиків. Якщо у вас складна ситуація — кілька власників, частка у спільній власності, неповнолітні діти чи майно зі спадщини — варто наперед проконсультуватися з нотаріусом і звірити документи саме під ваш випадок.
Матеріал має загальний, інформаційний характер і не замінює індивідуальної консультації нотаріуса у вашій конкретній ситуації.