Call us now:
Перед купівлею квартири нотаріус перевіряє головне — чи має продавець право продавати житло і чи немає на ньому прихованих обмежень. Але частину речей нотаріус не перевіряє за законом, і про них покупець має подбати сам. Нижче — повний чек-лист 2026 року: що звіряє нотаріус, які реєстри піднімає і що варто перевірити до передачі завдатку.
Самостійно виявити юридичні підводні камені майже неможливо. Прихований арешт, забуті права третіх осіб чи сумнівна довіреність легко перетворюються на судові спори, а іноді й на втрату житла. Тому роль нотаріуса тут — не формальність, а реальний захист грошей покупця.
Навіщо перевіряти квартиру до передачі завдатку
Головна помилка покупця — віддати завдаток, а вже потім розбиратися з документами. Правильний порядок зворотний: спершу перевірка, і лише після неї — гроші й підписи.
Нотаріус працює напряму з державними реєстрами й підходить до перевірки комплексно, тому саме до нього варто йти ще на етапі попередніх домовленостей. Якщо угода складна або потрібен час на підготовку коштів, домовленість можна закріпити попереднім договором чи завдатком із нотаріальним посвідченням — про це докладніше в матеріалі про нотаріальне оформлення купівлі-продажу нерухомості.
Право власності та особа продавця
Перший крок нотаріуса — з’ясувати юридичний статус майна й переконатися, що продавець справді має право його продавати.
На цьому етапі нотаріус аналізує:
- правовстановлюючі документи — договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо;
- дані Державного реєстру речових прав — чи зареєстроване право власності саме за цим продавцем;
- відповідність даних — збіг адреси, площі та характеристик квартири з відомостями в реєстрі.
Окремо нотаріус перевіряє й самого учасника угоди: справжність паспорта та податкового номера, строк дії ID-картки, а також цивільну дієздатність — відсутність судових рішень про її обмеження чи позбавлення.
Якщо діє представник за довіреністю
Коли замість власника угоду веде представник, нотаріус перевіряє довіреність через Єдиний реєстр довіреностей: чи вона чинна, не скасована й дає саме ті повноваження, які потрібні для продажу. За можливості нотаріус зв’язується з довірителем, щоб підтвердити його наміри. Довіреність — один із найпоширеніших інструментів шахрайства, тож цей етап особливо важливий.
Сама квартира та державні реєстри
Юридична чистота об’єкта перевіряється за кількома реєстрами одночасно. Нотаріус піднімає:
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — власник, історія переходу права, зареєстровані обтяження;
- реєстр обтяжень і заборон — арешти, заборони відчуження, іпотека;
- Єдиний реєстр боржників — відкриті виконавчі провадження проти продавця;
- Єдиний реєстр довіреностей — якщо угода відбувається через представника.
Такий перехресний перегляд дає змогу побачити реальний стан справ ще до передачі коштів.
Арешти, заборони, іпотека та інші обтяження
Навіть коли з правом власності все гаразд, на квартирі можуть висіти обмеження, які блокують продаж. Нотаріус обов’язково перевіряє:
- іпотеку та заставу — чи не перебуває майно в заставі за банківським або приватним кредитом;
- арешти та заборони відчуження — ухвали судів, рішення виконавців, податкові застави;
- борги продавця — відкриті провадження (аліменти, штрафи, кредити), через які майно можуть заблокувати.
Якщо на квартирі є непогашена іпотека, продаж можливий лише після зняття обтяження або за згодою банку. Нотаріус пояснить, який порядок дій підходить у конкретному випадку.
Згода подружжя
Нерухомість, придбана у шлюбі, вважається спільною власністю чоловіка й дружини — навіть якщо в документах зазначено лише одного з них. Щоб угоду згодом не визнали недійсною, нотаріус:
- вимагає письмову нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя на продаж;
- перевіряє свідоцтво про шлюб (а якщо майно купувалося у шлюбі — то й свідоцтво про розлучення, адже згода потрібна навіть після його розірвання).
Докладніше — у матеріалі про згоду подружжя при купівлі або продажу квартири.
Права дітей і зареєстровані мешканці
Якщо неповнолітня дитина володіє часткою у квартирі або просто зареєстрована в ній, для продажу потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Без нього нотаріус договір не посвідчить.
Тому до угоди варто взяти довідку про склад сім’ї або витяг про зареєстрованих осіб: у квартирі не має бути прописаних мешканців, яких пізніше складно виписати, і тим більше — неповнолітніх без погодження з органами опіки.
Що нотаріус НЕ перевіряє
Це важливий момент, який часто дивує покупців. Нотаріус відповідає за юридичну чистоту угоди, але не за побутовий стан житла. Поза його перевіркою залишаються:
- технічний стан квартири — стан комунікацій, електрики, опалення, вікон;
- приховані дефекти — тріщини, вологість, наслідки перепланування, якість ремонту;
- борги за окремими послугами — комунальні заборгованості, інтернет, домофон нотаріус перевіряти не зобов’язаний; ці довідки покупець запитує у продавця сам;
- ринкова ціна — чи не завищена вартість, нотаріус не оцінює;
- побутові домовленості — що залишиться з меблів чи техніки.
Усе це — зона відповідальності покупця. Технічний стан варто оглянути особисто або із залученням фахівця, а довідки про відсутність боргів — зібрати до підписання.
Чек-лист покупця перед передачею завдатку
Пройдіться по цих пунктах, перш ніж віддавати гроші:
- звірте правовстановлюючі документи з даними реєстру (адреса, площа, власник);
- переконайтеся, що продавець — саме власник (паспорт + витяг з Державного реєстру речових прав);
- перевірте відсутність арештів, заборон та іпотеки;
- з’ясуйте, чи набута квартира у шлюбі і чи є згода подружжя;
- уточніть, чи є серед власників або зареєстрованих осіб неповнолітні;
- якщо діє представник — перевірте чинність довіреності;
- запросіть довідку про зареєстрованих осіб і про відсутність комунальних боргів;
- огляньте технічний стан квартири особисто;
- зафіксуйте ціну й порядок розрахунків у попередньому договорі або завдатку з нотаріальним посвідченням.
Повний перелік документів, які варто взяти на угоду, зібрано в статтях що підготувати продавцю і покупцю та що взяти з собою до нотаріуса.
Часті запитання
Чи перевіряє нотаріус попередню історію квартири? Так, нотаріус піднімає попередні підстави виникнення права власності за доступними реєстрами, щоб зменшити ризик оскарження давніх угод.
Чи зобов’язаний нотаріус перевіряти комунальні борги? Ні, перевірка комунальної заборгованості не входить до обов’язків нотаріуса. Ці довідки покупець запитує у продавця самостійно.
Як бути, якщо в квартирі зареєстрована неповнолітня дитина? Якщо дитина володіє часткою або просто прописана в житлі, для продажу потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Без нього нотаріус угоду не посвідчить.
Скільки часу займає перевірка перед угодою? Зазвичай первинна робота з реєстрами й документами триває від кількох годин до одного дня — за умови, що обидві сторони надали повний пакет документів.
Висновок
Перевірка перед купівлею квартири — це той етап, на якому вирішується, чи буде угода спокійною. Нотаріус бере на себе юридичну частину: право власності, реєстри, обтяження, згоди й дієздатність сторін. Покупцю залишається технічний стан житла та побутові борги — і саме тут варто бути уважним.
Найкраще звернутися до нотаріуса ще до передачі завдатку, щоб заздалегідь звірити документи під вашу конкретну ситуацію. Приватний нотаріус Сергій Веремчук (Луцьк, вул. Ковельська, 1) допоможе з попередньою перевіркою документів і посвідченням договору — детальніше на сторінці послуги “посвідчення договорів купівлі-продажу та дарування нерухомості”
Матеріал має загальний, інформаційний характер і не замінює індивідуальної консультації нотаріуса у вашій конкретній ситуації.