Call us now:
Купівля нерухомості — це відповідальний крок, де юридична чистота угоди стоїть на першому місці. Під час оформлення договору саме нотаріус виступає головним гарантом того, що об’єкт не має прихованих проблем, а сама процедура проходить строго в межах закону.
Нижче розібрано, що перевіряє нотаріус при купівлі квартири і як ці дії захищають ваші гроші та нерви.
Чому не варто купувати квартиру без перевірки документів
Самостійно виявити юридичні підводні камені практично неможливо. Прихований арешт, забуті права третіх осіб чи сумнівна довіреність можуть легко перерости в судові тяганини або навіть призвести до втрати житла.
Своєчасна перевірка квартири перед купівлею показує реальний стан справ ще до того, як ви віддасте задаток чи підпишете основні папери. Нотаріус працює напряму з державними реєстрами і підходить до перевірки комплексно, забезпечуючи безпеку угоди для обох сторін.
Право власності продавця
Перший і головний крок нотаріуса — з’ясувати юридичний статус майна. Продавець має чітко підтвердити, що квартира належить йому і він володіє повним правом її продавати.
Під час цього етапу нотаріус аналізує:
- Правовстановлюючі документи: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо.
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП): факт офіційної реєстрації права власності за конкретним продавцем.
- Відповідність даних: повний збіг адреси, площі та параметрів житла з тими відомостями, що внесені до реєстрів.
Арешти, заборони, іпотека, обтяження
Навіть якщо з паперами на власність усе в порядку, на квартирі можуть висіти обмеження, які блокують її продаж. Тому перевірка нерухомості у нотаріуса завжди передбачає пошук будь-яких обтяжень.
Нотаріус обов’язково перевіряє такі напрями:
- Іпотека та застава: чи не заставлено майно під банківський або приватний кредит.
- Арешти та заборони відчуження: наявність ухвал судів, рішень виконавців чи податкових застав.
- Єдиний реєстр боржників: чи немає у продавця відкритих боргів (аліменти, штрафи, несплачені кредити), через які майно можуть раптово заблокувати.
Згода подружжя
Будь-яка нерухомість, придбана в шлюбі, вважається спільною власністю чоловіка та дружини — навіть якщо в документах вказаний лише один із них.
Щоб угоду пізніше не визнали недійсною:
- Нотаріус вимагає письмову й завірену згоду другого з подружжя на продаж майна.
- Якщо потрібно, додатково оформляється згода подружжя при купівлі або продажу.
- Обов’язково подається свідоцтво про шлюб (або про розлучення, якщо майно купувалося під час шлюбу — адже згода потрібна і після розірвання стосунків).
Документи продавця і покупця
Окрім самої нерухомості, купівля квартири нотаріус передбачає ретельну перевірку самих учасників угоди.
Нотаріус детально вивчає:
- Паспорти та податкові номери (РНОКПП): справжність документів, вклеєні фотографії за віком або термін дії ID-картки.
- Цивільну дієздатність: відсутність рішень суду про обмеження чи втрату дієздатності сторонами.
- Довіреності: якщо замість власника діє представник, нотаріус перевіряє документ через Єдиний реєстр довіреностей та зв’язується з довірителем для підтвердження його намірів.
Повний перелік того, що варто взяти із собою на угоду, знайдете у статті «Що взяти з собою до нотаріуса».
Що варто уточнити до підписання договору
До того як поставити фінальний підпис, пройдіться по основних побутових та фінансових моментах:
- Прописані мешканці: візьміть довідку про склад сім’ї або витяг з реєстру громади (у квартирі не має бути зареєстрованих неповнолітніх без погодження з органами опіки).
- Борги за комунальні послуги: попросіть у продавця свіжі довідки про відсутність заборгованостей.
- Формат розрахунку: узгодьте джерело походження коштів та зручний спосіб оплати (через банківський рахунок або переказом).
Детальніше про сам процес укладення угоди читайте на сторінці посвідчення договорів купівлі-продажу.
Часті запитання
Чи перевіряє нотаріус попередню історію квартири?
Так, нотаріус піднімає попередні підстави виникнення права власності за доступними реєстрами, щоб зменшити ризик оскарження давніх угод.
Чи зобов’язаний нотаріус перевіряти комунальні борги?
Ні, перевірка заборгованості по комуналці не входить до законних обов’язків нотаріуса. Ці довідки покупець має попросити у продавця самостійно.
Як бути, якщо в квартирі зареєстрована неповнолітня дитина?
Якщо дитина володіє часткою або просто прописана в житлі, для продажу знадобиться офіційний дозвіл органу опіки та піклування. Без нього нотаріус угоду не завірить.
Скільки часу займає перевірка перед угодою?
Зазвичай первинна робота з реєстрами та документами займає від кількох годин до одного дня, якщо обидві сторони надали повний комплект паперів.