Call us now:
Продати землю, яка перебуває в оренді, можна — але не так само просто, як вільну ділянку. Закон захищає орендаря переважним правом купівлі, тож власник має пройти визначену процедуру. Якщо її порушити, угоду згодом можуть оскаржити. Пояснюємо, як продати орендовану земельну ділянку правильно й без ризиків.
Чому не можна просто знайти покупця
Поки ділянка в оренді, орендар має переважне право придбати її першим — за тією ж ціною й на тих самих умовах, що й будь-який сторонній покупець. Тому власник не може одразу оформити договір із бажаною третьою особою: спершу потрібно дати орендарю можливість скористатися своїм правом або відмовитися від нього.
Це стосується насамперед земель сільськогосподарського призначення, для яких діє окрема детальна процедура. Нижче йдеться про продаж поза земельними торгами; якщо ж ділянка продається на торгах, повідомлення та реалізація переважного права відбуваються в особливому порядку, визначеному статтями 135–139 Земельного кодексу. Далі розглянемо покроково, як продати орендовану земельну ділянку відповідно до закону.
Продаж земельної ділянки належить до правочинів із нерухомим майном, тому порядок оформлення залежить від виду об’єкта, документів сторін та наявних обтяжень. Детальніше про основні нотаріальні дії дивіться на сторінці нотаріальне оформлення нерухомості у Луцьку.
Крок 1: реєстрація наміру продажу
Першим кроком власник реєструє намір продати ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Зробити це потрібно завчасно — не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу.
Заяву про таку реєстрацію подають нотаріусу, який посвідчуватиме договір, разом із проєктом самого договору. Саме умови цього проєкту, передусім ціна, стануть основою для пропозиції орендарю. На етапі підготовки договору купівлі-продажу нерухомості нотаріус перевіряє документи на земельну ділянку, права сторін та обставини, що можуть впливати на укладення угоди.
Крок 2: повідомлення орендаря нотаріусом
Після реєстрації наміру нотаріус протягом трьох робочих днів повідомляє орендаря та інших суб’єктів переважного права про продаж, зазначаючи ціну й умови. Робить це саме нотаріус, а не власник особисто. Докладно порядок і строки повідомлення ми розглядаємо в матеріалі “Повідомлення про продаж земельної ділянки“.
Крок 3: очікування реакції орендаря
Далі власник чекає на реакцію орендаря. У того є місяць, щоб належним чином заявити нотаріусу про бажання купити ділянку. Можливі три сценарії:
- орендар погоджується — тоді укладається договір саме з ним;
- орендар прямо відмовляється — заявою нотаріусу;
- орендар мовчить або реагує неналежно — це прирівнюється до відмови.
У двох останніх випадках шлях до продажу третій особі відкривається.
Коли можна продати ділянку третій особі
Якщо суб’єкти переважного права не скористалися ним або відмовилися, власник може укласти договір із третьою особою — на умовах, визначених зареєстрованим проєктом договору. Зробити це можна будь-коли після державної реєстрації наміру.
Важливий нюанс: якщо протягом місяця після спливу відведеного строку договір так і не укладено, процедуру повідомлення доведеться пройти повторно.
Що буде з договором оренди після продажу
Продаж не припиняє чинну оренду. Якщо орендар відмовився від купівлі, до нового власника ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди. Тобто покупець отримує землю разом із чинним орендарем, і той продовжує користуватися ділянкою на попередніх умовах.
Це варто враховувати й у переговорах із потенційним покупцем: він має розуміти, що набуває ділянку з обтяженням у вигляді оренди.
Часті запитання
За скільки часу до продажу треба реєструвати намір? Не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу. Це обов’язковий строк, і його недотримання ставить угоду під ризик.
Чи можу я продати землю дорожче, ніж пропонував орендарю? Ні. Третій особі ділянка продається на умовах, визначених зареєстрованим проєктом договору. Продаж на інших, вигідніших для власника умовах порушує переважне право.
Що буде, якщо продати землю в обхід орендаря? Порушення переважного права дає орендарю підстави для судового захисту, зокрема позову про переведення на нього прав покупця.
Коротко про головне
Підсумуємо, як продати орендовану земельну ділянку без ризиків. Власник реєструє намір за два місяці, дає орендарю через нотаріуса можливість скористатися переважним правом і лише після відмови чи мовчання укладає договір із третьою особою — на раніше зареєстрованих умовах. При цьому оренда зберігається й переходить до нового власника. Загальний контекст права описано у статті “Переважне право на купівлю земельної ділянки“.
Якщо ви плануєте продати орендовану землю на Волині, варто заздалегідь підготувати проєкт договору та дотриматися всіх строків. Консультація нотаріуса допоможе провести продаж коректно й без ризику оспорювання угоди.