Call us now:
Продати сільськогосподарську землю чи пай у 2026 році можна, але не будь-кому й не в будь-який момент. Закон обмежує коло покупців, встановлює мінімальну ціну й захищає орендаря переважним правом купівлі. Розберемо покроково: хто може купити землю, які документи потрібні, як діє переважне право і що перевіряє нотаріус перед угодою.
Земельний пай сьогодні — це повноцінний актив, який можна продати за ринковою ціною. Але процедура складніша, ніж продаж квартири: помилка у строках чи формі документа може призвести до судового спору й блокування угоди. Тому власнику варто заздалегідь розуміти весь порядок дій.
Хто може продати та купити сільськогосподарську землю у 2026 році
Продати землю може її власник — зокрема власник земельної частки (паю), виділеної в натурі.
Купити сільськогосподарську землю у 2026 році можуть:
- громадяни України — до 100 гектарів у власності;
- юридичні особи, створені за законодавством України, засновниками яких є лише громадяни України, держава або територіальні громади, — до 10 000 гектарів;
- територіальні громади та держава.
Не можуть купувати сільськогосподарську землю іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та компанії з іноземними засновниками. Питання допуску іноземців має вирішуватися на всеукраїнському референдумі.
Окремо діє воєнне обмеження: продаж землі неможливий на тимчасово окупованих територіях і в зонах активних бойових дій (перелік регулярно оновлюється).
Обмеження для покупців і перевірка площі
Ліміти площі (100 га для громадян і 10 000 га для юридичних осіб) стосуються не лише прямого володіння, а й опосередкованого — через частку в юридичній особі, що вже має землю у власності.
Перед угодою нотаріус перевіряє, чи має покупець право набувати сільськогосподарську землю і чи не перевищить він після купівлі встановлений для нього ліміт. Якщо покупець уже володіє максимальною площею, угоду посвідчити не вдасться.
Кадастровий номер і реєстрація права
Продати можна лише ділянку, яка має кадастровий номер і внесена до Державного земельного кадастру. Якщо номера немає, його потрібно оформити ще до угоди — без цього нотаріальна дія неможлива.
Після посвідчення договору нотаріус одразу реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав, і покупець отримує витяг про своє право на ділянку.
Нормативна та експертна грошова оцінка
Із землею працюють дві різні оцінки, і їх важливо не плутати:
- Нормативна грошова оцінка (НГО) визначає мінімальну ціну. До 1 січня 2030 року ділянку, виділену власнику земельного паю, не можна продавати за ціною, нижчою за її НГО.
- Експертна грошова оцінка відображає ринкову вартість і потрібна для розрахунку податків. Перехід права власності оформлюють на підставі звіту про таку оцінку.
Замовлення й оплата оцінки — зазвичай витрати продавця, адже без звіту неможливо ні розрахувати податки, ні провести угоду.
Переважне право купівлі: хто стоїть у черзі
Перш ніж продати землю сторонньому покупцеві, власник зобов’язаний запропонувати її суб’єктам переважного права — у встановленій черговості:
- Перша черга — особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо ділянка розташована в межах такої ділянки надр.
- Друга черга — орендар земельної ділянки.
Орендар може скористатися своїм правом лише за відсутності суб’єкта першої черги або в разі його відмови. Якщо порушити цей порядок, орендар зможе через суд вимагати переведення на себе прав покупця.
Повідомлення суб’єкта переважного права та строки
Закон забороняє продавати землю «сьогодні на сьогодні». Процедура має чітку хронологію:
- Реєстрація наміру. Власник не пізніш як за два місяці до дня угоди подає нотаріусу заяву про намір продати ділянку разом із проєктом договору, і нотаріус реєструє намір у реєстрі.
- Повідомлення. Протягом трьох робочих днів нотаріус повідомляє суб’єктів переважного права про продаж, його ціну й умови — цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку.
- Місяць на відповідь. Орендар має один місяць, щоб висловити бажання купити землю. Належною вважається лише заява, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально.
Вважається, що суб’єкт переважного права відмовився, якщо він надіслав заяву в простій письмовій формі, не відповів належним чином протягом місяця, відмовився від договору або не з’явився на угоду в призначений час.
Ще один важливий дедлайн: якщо договір із стороннім покупцем не укласти протягом місяця після завершення двомісячного строку очікування, усю процедуру доведеться проходити повторно.
Продаж орендованої ділянки
Наявність орендаря не забороняє продаж — але саме орендар має переважне право купити землю на тих самих умовах, що й сторонній покупець. Якщо орендар відмовився чи не відповів належним чином, ділянку можна продати іншій особі.
Важливо врахувати: чинний договір оренди зберігає силу і для нового власника — оренда «слідує за землею». Тобто покупець отримує ділянку разом із діючим договором оренди до кінця його строку.
Передача переважного права та наслідки його порушення
Переважне право можна не лише реалізувати, а й передати іншій особі, яка за законом може набувати сільськогосподарську землю. Це оформлюють окремим письмовим договором, а передане право реєструється як обтяження. Такий механізм потрібен, коли сам суб’єкт переважного права не може купити землю (наприклад, юрособа з іноземними засновниками): реалізувати право він здатен лише одним способом — передати його тому, хто має право набувати ділянку.
Якщо власник продасть землю з порушенням переважного права, орендар (або суб’єкт першої черги) може звернутися до суду. Але спосіб захисту залежить від того, чи виконано договір:
- якщо покупець ще не сплатив ціну повністю (наприклад, за договором із розстроченням платежу), суб’єкт переважного права може вимагати через суд переведення на себе прав і обов’язків покупця, внісши на депозит суду суму договору;
- якщо ж ціну вже сплачено й право власності перейшло до покупця, переведення прав застосувати не можна — залишається лише вимагати відшкодування збитків. На цьому наголошує і Верховний Суд у своїй практиці.
Детальне роз’яснення всієї процедури викладено у Правовому висновку 16/2025 Нотаріальної палати України, який додається до цієї статті.
Перелік документів продавця та покупця
Продавець зазвичай готує:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- правовстановлюючий документ на ділянку;
- витяг з Державного земельного кадастру (кадастровий номер);
- витяг з Державного реєстру речових прав;
- звіт про експертну грошову оцінку;
- нотаріально посвідчену згоду подружжя, якщо земля набута у шлюбі (докладніше — у матеріалі про згоду подружжя на продаж нерухомості).
Покупець надає паспорт та ідентифікаційний код, а юридична особа — ще й установчі документи та відомості про засновників, щоб нотаріус переконався у праві набувати землю й дотриманні ліміту площі.
Безготівковий розрахунок
Розрахунки за сільськогосподарську землю проводяться виключно у безготівковій формі — переказом коштів із рахунку покупця на рахунок продавця. Розрахуватися готівкою за таку угоду не можна, тому обом сторонам потрібні банківські рахунки.
Податки та обов’язкові платежі
Податкове навантаження при продажу землі таке саме, як при продажу іншої нерухомості:
- якщо для продавця це перший продаж нерухомості за рік і ділянка була у власності понад три роки (або отримана у спадщину) — ПДФО 0%, військовий збір 0%;
- в інших випадках — ПДФО 5% і військовий збір 5%.
Зверніть увагу: військовий збір з грудня 2024 року становить 5% (раніше — 1,5%), і нараховується лише тоді, коли виникає ПДФО.
Додатково сплачуються послуги нотаріуса, оцінка майна, адміністративний збір за реєстрацію права та банківська комісія за переказ. Точні суми залежать від конкретної угоди, тож їх варто уточнити заздалегідь. Нотаріус утримує податки під час посвідчення договору.
Перевірка обтяжень
Перед угодою нотаріус перевіряє ділянку за реєстрами на арешти, заборони відчуження, іпотеку та права третіх осіб. Якщо на землю накладено обмеження, продаж можливий лише після їх зняття. Такий самий підхід нотаріус застосовує до будь-якої нерухомості — про це докладніше в матеріалі що перевіряє нотаріус перед купівлею.
Порядок нотаріального оформлення: коротко
- Власник визначає ціну (не нижчу за НГО) та умови продажу.
- Замовляє експертну грошову оцінку й готує документи.
- Через нотаріуса реєструє намір продати ділянку — не пізніш як за два місяці до угоди.
- Нотаріус повідомляє суб’єктів переважного права; спливає місячний строк на відповідь.
- За відмови або мовчання переважних суб’єктів укладається договір зі стороннім покупцем — на умовах із проєкту.
- Нотаріус посвідчує договір, перевіряє обтяження й реєструє право власності на покупця.
Чому угоду можуть відкласти
Найчастіші причини затримки чи зупинки угоди:
- у ділянки немає кадастрового номера або вона не внесена до кадастру;
- ціна нижча за нормативну грошову оцінку;
- покупець не має права набувати землю або перевищить ліміт площі;
- не дотримано процедури переважного права орендаря;
- на ділянці є арешти, заборони чи іпотека;
- відсутня згода подружжя;
- сторони намагаються розрахуватися готівкою;
- ділянка розташована на окупованій території або в зоні бойових дій.
Часті запитання
Чи можна продати пай, який перебуває в оренді? Так. Але орендар має переважне право купити його на тих самих умовах, а чинний договір оренди зберігає силу для нового власника.
Чи може іноземець купити сільськогосподарську землю у 2026 році? Ні. Іноземцям, особам без громадянства та іноземним компаніям купівля такої землі заборонена.
Яка мінімальна ціна продажу землі? До 1 січня 2030 року ділянку, виділену власнику паю, не можна продавати дешевше за її нормативну грошову оцінку.
Чи обов’язковий безготівковий розрахунок? Так, розрахунки за сільськогосподарську землю проводяться лише у безготівковій формі.
Скільки часу займає вся процедура? Через строки переважного права (два місяці на реєстрацію наміру плюс місяць на відповідь орендаря) продаж сторонньому покупцеві зазвичай триває понад два місяці.
Що буде, якщо продати землю без повідомлення орендаря? Орендар зможе звернутися до суду. Якщо покупець ще не сплатив ціну, суд може перевести на орендаря права покупця; якщо ж оплату вже здійснено — орендар вправі вимагати відшкодування збитків. Тому дотримання процедури захищає насамперед самого продавця.
Висновок
Продаж сільськогосподарської землі — процедура, де важлива кожна деталь: коло покупців, мінімальна ціна, оцінка, переважне право орендаря й точне дотримання строків. Помилка на будь-якому етапі може відкласти угоду або стати підставою для судового спору.
Якщо ви плануєте продаж землі чи паю на Волині, приватний нотаріус Сергій Веремчук (Луцьк, вул. Ковельська, 1) допоможе підготувати проєкт договору, зареєструвати намір, провести повідомлення суб’єктів переважного права й посвідчити угоду. Попередня консультація дасть змогу заздалегідь звірити документи саме під вашу ділянку.